Hvor mange bruker forkjøpsretten?
NBBL(Norske Boligbyggelags Landsforbund) sin statistikk viser at nesten 27 000 boliger i tilknyttede lag med forkjøpsrett ble omsatt i 2022. Forkjøpsretten ble benyttet i 18 % av disse overdragelsene. De siste 10 årene har bruken av forkjøpsrett variert fra 14 til 21 %. Tendensen til å benytte forkjøpsrett stiger og synker i takt med konkurransen i boligmarkedet. Når det er høy prisvekst og hard konkurranse, øker bruken av forkjøpsretten. Det vil også være regionale og lokale forskjeller. Boligbyggelaget Bate som har mye av sin virksomhet i Stavanger-regionen melder for eksempel om stor vekst i bruken av forkjøpsrett fra 87 tilfeller i 2018 til 264 hittil i år (2023).
Kan jeg kjøpe alle boliger på forkjøpsrett?
Forkjøpsretten gjelder ved omsetning av brukte boliger. Det må stå i vedtektene i borettslaget at medlemmer i boligbyggelaget har forkjøpsrett ved omsetning.
Mange bruker også begrepet forkjøpsrett om muligheten medlemmene i et boligbyggelag har til å kjøpe nye boliger. I disse tilfellene får medlemmene i boligbyggelaget mulighet til å velge seg en bolig rett før resten av boligprosjektet legges ut i markedet. Dette er egentlig en fortrinnsrett, og har ikke samme lovmessige regulering som forkjøpsrett til bruktbolig. Denne fortrinnsretten er likevel veldig viktig for å sikre bolig til boligbyggelagenes medlemmer.
Medlemskap er nøkkelen
Dersom du ikke allerede er medlem av et boligbyggelag, må du først melde deg inn for å kunne benytte forkjøpsretten. Kostnaden er lav, og du får forkjøpsrett til alle boliger som dette boligbyggelagets medlemmer har forkjøpsrett til. I tillegg deltar de fleste boligbyggelag i ulike samarbeid om forkjøpsrett, som gjør at du kan benytte medlemskapet ditt til å kjøpe boliger også hos andre boligbyggelag over hele landet. Du bør derfor undersøke hvilke rettigheter medlemskapet ditt gir deg, og evt. ta nærmere kontakt med boligbyggelaget for å få vite mer.
Utlysning av forkjøpsretten skjer på boligbyggelagets hjemmesider. Du bør derfor gå inn her for å se om du finner en bolig du kan tenke deg å kjøpe.
Forhåndsvarsling eller fastprisutlysning – hva betyr det?
Forkjøpsretten kan lyses ut i forkant av salget. Dette gir både selger og mulige boligkjøpere forutberegnelighet. Det varsles i forkant at boligen ønskes solgt, og de som er interessert kan melde seg på. Dette betyr at man kan vite om og eventuelt hvor mange som har meldt interesse for boligen. På dette tidspunkt har man ikke salgsprisen, men man kan ha en prisantydning på boligen.
Når budprosessen er avsluttet, meldes salgsprisen inn til boligbyggelaget, som innen 5 dager må avklare om noen av de medlemmene som har meldt seg, vil benytte seg av forkjøpsretten. Her gjelder det å svare raskt. En fordel med forhåndsvarslingen er at interessentene ikke er bundet før i siste runde, når prisen er kommet på bordet. Man kan derfor melde forkjøp på flere boliger samtidig.
Ved fastprisavklaring eller etterskuddsavklaring gjennomføres salget først, før man utlyser forkjøpsretten. Her er prisen endelig avklart på forhånd. Dersom du melder forkjøp i dette tilfellet, er du forpliktet av din melding. Dersom du har høyest ansiennitet kan du ikke trekke deg senere.
Du bør derfor ikke melde forkjøp på flere boliger samtidig ved etterskuddsvarsling.
Hvordan avgjøres det hvem som får boligen?
Prioriteringen mellom medlemmer som melder forkjøp, avgjøres av medlemmets ansiennitet. Ansiennitet er det samme som varigheten på medlemskapet. Det er imidlertid ikke nødvendig å kjempelang ansiennitet for å vinne frem. Det avhenger av hvem du konkurrerer med. Men du må være medlem på det tidspunktet du melder forkjøpsrett.
Forkjøpsrett; Livets gave eller en litt lei overraskelse?
Medlemskapet kan overføres til familiemedlemmer, men den som overtar medlemskapet kan som regel ikke få lengre ansiennitet enn fra sin egen fødselsdato.
Det er aldri for sent å melde seg inn i et boligbyggelag. Du kan melde deg inn hele livet. Mange gir også bort medlemskap i gave, for eks. til dåp eller konfirmasjon. Tenk å gi en mulighet til å skaffe seg en egen bolig i presang!
For en kjøper som har fått tilslaget i budrunden, kan det være kjipt å måtte vente på avklaring av forkjøpsretten. Det er derfor veldig viktig at megler og selger gir god informasjon til boligkjøperne om prosessen. Dersom man har benyttet forhåndsvarsling og ingen har meldt interesse, kan kjøperen imidlertid være trygg på å få boligen. Dette er en grunn til at mange foretrekker å benytte forhåndsvarsling. For den som mister en bolig på forkjøpsrett kan det imidlertid være en trøst at de også kan melde seg inn, og benytte forkjøpsretten ved en senere anledning.
Unntak fra forkjøpsretten
Du har kanskje hørt om at du kan overføre leiligheten til ett av dine barn uten at det utløser forkjøpsrett? I noen tilfeller ville det virke uheldig om forkjøpsretten skulle stanse eiendomsoverføringer. Du kan derfor overføre boligen din til ektefelle/samboer, barn, mor eller far osv. uten at forkjøpsretten kan hindre dette. Dette følger av regler i borettslagsloven § 4-12. Du må imidlertid sjekke nærmere hvilke regler som gjelder for ansiennitet ved bruk av unntakene, da den i noen tilfeller bortfaller.
Hvordan forberede seg på bruk av forkjøpsrett?
- Meld deg inn i et boligbyggelag
Dersom du er på boligjakt, anbefaler jeg at du melder deg inn i et boligbyggelag som har boliger i det området du ønsker å bo. Vurder gjerne om det er noen du kan overta et medlemskap fra, for eks. mor eller far, som ikke har bruk for sitt medlemskap nå. - Skaff et finansieringsbevis
For å kunne benytte forkjøpsretten må du på vanlig måte ha et finansieringsbevis. Du blir ansvarlig for å betale kjøpesummen, og derfor dokumentere at du kan betale for deg før du får lov til å melde forkjøpsrett. - Start letingen på boligbyggelagets nettsider
- Gå på visning
Boliger på forkjøpsrett skal være tilgjengelig for visning. Dersom de ikke er gjort tilgjengelig for visning, har den forkjøpsberettigede en angrefrist på to uker etter overtakelse. Selger kan derfor ikke hindre bruk av forkjøpsrett ved å hindre visning av boligen. - Meld forkjøpsrett
Følg anvisninger på boligbyggelagets nettsider for hvordan du melder forkjøp. Spør nærmere om det er noe du lurer på
Denne artikkelen sto først på trykk i Bomagasinet utgave 4. 2023